부동산 거래 시 꼭 알아야 할 계약서 작성법

1. 부동산 계약서란?

1) 부동산 계약서의 정의

부동산 계약서는 부동산 거래 시 당사자 간의 계약 내용을 서면으로 기록한 문서를 의미한다. 계약서는 계약의 증거 자료가 되며, 추후 분쟁 발생 시 법적 효력을 갖는다. 부동산 계약서는 거래의 성격에 따라 기재해야 할 내용이 다르지만, 거래 당사자의 권리와 의무, 계약 조건 및 책임 사항을 명확히 규정하는 것이 공통적인 목적이다.

2) 부동산 계약서의 종류

◇ 부동산 매매계약서

• 매매 대금, 지급 일정, 소유권 이전 조건 등을 포함
• 부동산 매도·매수 거래 시 작성

◇ 분양계약서

• 분양가, 대금 납부 방식, 입주 조건 등이 포함
• 아파트, 오피스텔 등 신축 건물의 분양 계약 체결 시 작성

◇ 부동산 임대차계약서

• 보증금, 월세, 임대 기간, 임차인의 권리·의무 등을 규정
• 부동산을 임대·임차할 때 작성

◇ 교환계약서

• 교환 대상 부동산의 가치, 추가 금액 지 여부 등이 포함
• 부동산을 서로 교환하는 경우 작성

※ 부동산 계약서는 반드시 서면으로 작성해야 하며, 구두 계약은 법적 효력이 인정되지 않을 가능성이 크다.

2. 부동산 계약서 필수 기재 사항

부동산 계약서에는 반드시 포함되어야 하는 항목이 있다. 이 항목들이 빠질 경우 계약이 무효가 되거나, 계약 당사자가 불이익을 받을 수 있다.

(1) 계약 당사자의 인적 사항

  계약 당사자는 매도인(임대인)과 매수인(임차인)으로 나뉘며, 다음 사항을 정확히 기재해야 한다.

• 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처
• 대리인이 계약을 체결하는 경우, 위임장과 인감증명서 첨부 필수
• 법인이 계약 당사자인 경우, 법인명과 대표자 성명

(2) 부동산의 표시

 거래 대상이 되는 부동산의 정보를 명확히 기재해야 한다.

• 등기부등본 (등기사항증명서) 대조하여 정확한 정보 확인 후 작성
• 소재지, 면적, 지번, 용도, 구조 등

(3) 계약 목적 및 거래 형태

 계약의 성격을 분명히 해야 한다.

• 임대차 계약일 경우 전세인지 월세인지 명확하게 구분
• 매매, 임대차, 교환 등 계약 유형 명시

(4) 계약 금액 및 지급 방법

◇  매매대금 또는 임대차 보증금, 월세 금액을 정확히 기재해야 한다.
◇  계약금, 중도금, 잔금 지급 일정과 지급 방법(현금, 계좌이체 등)도 명확히 명시해야 한다.

◇  매매 계약 시

• 계약금: 전체 매매대금의 10% 정도를 일반적으로 지급
• 중도금: 거래 조건에 따라 지급 여부 결정
• 잔금: 등기 이전과 동시에 지급

◇  임대차 계약 시

• 보증금: 계약 체결 시 일부 지급 후, 잔금은 입주일에 지급
• 월세: 매월 지정된 날짜에 지급하는 조건을 명확히 기재

(5) 부동산의 권리관계 확인

◇  해당 부동산에 저당권, 근저당권, 가등기, 가처분, 압류 등 권리 제한 사항이 있는지 확인하고 기재해야 한다.
◇ 등기부등본 열람 필수이다.

• 근저당 설정 여부 체크
• 소유자의 이름과 계약 당사자가 동일한지 확인

(6) 계약의 특약 사항

◇  계약 당사자 간 합의한 특별한 조항이 있을 경우 반드시 계약서에 포함해야 한다.
ex) "매도인은 잔금 지급일까지 해당 부동산의 근저당권을 해지해야 한다."

(7) 계약 해제 및 손해배상 조항

◇ 매수인이 계약을 취소할 경우: 계약금을 포기해야 함

◇  계약이 파기될 경우를 대비하여 계약 해제 조건을 명시해야 한다.
◇  계약금 반환, 위약금 조건 등을 미리 정해 두면 추후 분쟁을 예방할 수 있다.

◇ 매도인이 계약을 취소할 경우: 계약금의 두 배를 반환해야 함

(8) 계약 체결일 및 서명(도장 날인)

◇  대리인이 계약을 체결할 경우, 위임장과 인감증명서를 첨부해야 한다.

◇  계약 체결 날짜를 반드시 기재하고, 계약 당사자가 직접 서명 또는 도장을 찍야 한다.

3. 부동산 계약서 작성 시 유의ㅍ사항

(1) 계약서는 반드시 2부 이상 작성하여 당사자 모두 보관해야 한다

부동산 계약서는 거래 당사자의 권리와 의무를 규정하는 중요한 문서이므로, 계약 당사자들이 동일한 계약서를 각각 보관해야 한다.

◇  공인중개사를 통해 거래하는 경우 공인중개사 사무소에도 계약서 사본을 남기는 것이 원칙이다.

◇ 계약서는 기본적으로 2부 작성하여 매도인(임대인)과 매수인(임차인)이 각각 1부씩 보관해야 한다.

◇  계약서 분실 시 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높으므로 안전한 곳에 보관하는 것이 중요하다.

※  추가 TIP

• 계약서를 작성할 때는 계약 당사자들이 반드시 계약서를 직접 확인하고 서명(도장 날인) 해야 한다.
• 계약서를 스캔하여 전자문서로도 보관하면 추후 계약서 분실에 대비할 수 있다.

(2) 계약 체결 전 등기부등본을 반드시 확인해야 한다

부동산 거래에서 가장 중요한 점은 소유권 관계가 명확한지 확인하는 것이다. 만약 부동산에 근저당이 설정되어 있거나, 압류가 걸려 있다면 정상적인 거래가 불가능할 수 있다. 따라서 계약 체결 전에 반드시 등기부등본을 열람해야 한다.

◇  등기부등본은 정부24(www.gov.kr)나 가까운 등기소에서 발급할 수 있다.

◇  등기부등본은 계약 체결일 기준 최신 버전을 발급받아 확인해야 한다.
◇  반드시 소유자 명의가 실제 매도인과 동일한지 확인해야 하며, 저당권(근저당, 가압류 등)이 설정되어 있는지도 체크해야 한다.

※  추가 TIP

• 부동산 권리 관계는 계약 직전까지도 변동될 수 있음을 유의해야 한다. 따라서 계약일 당일에도 한 번 더 등기부등본을 확인하는 것이 좋다.
• 등기부등본뿐만 아니라 토지이용계획확인서를 함께 확인하면 해당 부동산의 용도 제한 사항도 알 수 있다.

(3) 계약 조건과 거래 내용을 구두로만 합의하지 말고 반드시 계약서에 기재해야 한다

부동산 거래에서 가장 흔한 분쟁 원인 중 하나는 구두로만 합의하고 계약서에는 명시하지 않은 것이다. 계약 당사자 간의 구두 합의는 법적으로 인정되지 않을 가능성이 크므로, 모든 거래 조건은 반드시 계약서에 포함해야 한다.

◇  계약서에 기재되지 않은 사항은 추후 다툼이 발생해도 법적 효력을 인정받기 어렵다.

◇  구두로 합의한 내용은 반드시 계약서의 특약 사항에 포함해야 한다.
◇  중개인이 "계약서에 다 안 적어도 문제없다"고 말해도 절대 믿지 말고, 모든 내용을 계약서에 기재하는 것이 안전하다.

※ 추가 TIP

• 구두 약속을 계약서에 포함하기 어렵다면, 별도의 합의서나 확인서를 작성해 서명받아 보관하는 것도 방법이다.
• 모든 거래 조건을 문자 메시지나 이메일 등으로 기록해 두면 증거로 활용할 수 있다.

(4) 중개수수료 지급 시점 및 금액을 명확히 정해야 한다

부동산 거래에서는 공인중개사에게 중개수수료(중개보수)를 지급해야 한다. 하지만 중개수수료는 계약서에 명확하게 기재하지 않으면, 불필요한 분쟁이 발생할 수 있다.

◇  계약서에 중개수수료의 지급 시점과 금액을 명확히 기재해야 한다.

◇  중개수수료는 계약 체결 후 지급하는 것이 원칙이다.
◇  부동산 중개보수 요율은 법적으로 정해져 있으므로, 법정 한도를 초과하는 수수료를 요구하는 경우 거부할 수 있다.

※  추가 TIP

• 중개수수료 영수증을 반드시 보관해야 하며, 세금계산서나 영수증을 요구하는 것이 안전하다.
• 일부 중개업소에서는 법정 수수료보다 높은 금액을 요구할 수 있으므로, 사전에 중개보수 요율을 확인하고 협의하는 것이 중요하다.

(5) 계약금 지급 후 잔금 지급 전까지 소유권을 이전하지 않는다

◇  계약금만 지급한 상태에서 소유권을 이전하면, 매도인이 잔금을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

◇ 잔금을 지급하기 전에 소유권 이전을 해 주면 절대 안 된다.
◇  반드시 잔금 지급과 소유권 이전 등기를 동시에 진행해야 한다.

※  추가 TIP

• 매수인은 잔금 지급 전에 해당 부동산의 등기부등본을 한 번 더 확인하여, 매도인이 다른 곳에 근저당을 설정하거나 제3자에게 매도하지 않았는지 체크해야 한다.

(6) 임대차 계약 시 확정일자를 받아야 한다

◇  확정일자가 있어야만 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있다.

◇  임차인은 임대차 계약을 체결한 후 반드시 확정일자를 받아야 한다.
◇  확정일자는 계약서를 들고 관할 주민센터에서 신청하면 간단히 받을 수 있다.

※  추가 TIP

• 확정일자 외에도 전입신고를 반드시 해야 보증금을 보호받을 수 있음을 유의해야 한다.
• 만약 건물에 선순위 근저당이 많다면 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 계약 전에 확인이 필수다.

(7) 계약서 작성 시 법률 전문가나 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋다

◇  특히 고액의 거래나 복잡한 권리 관계가 얽힌 부동산 거래의 경우, 법률 전문가의 검토를 거치는 것이 필수적이다.

◇  계약 내용을 정확하게 이해하기 어려운 경우, 공인중개사 또는 변호사의 도움을 받는 것이 안전하다.