개업공인중개사가 알아야 할 필수 법률

부동산 중개업을 시작하려는 개업공인중개사는 단순히 부동산 거래만 잘한다고 해서 성공할 수 없다. 중개업을 운영하면서 반드시 알아야 할 법률을 숙지하고, 이를 준수해야만 원활한 영업이 가능하다. 법률을 모르고 운영하다 보면 중개업 등록이 취소되거나 과태료 및 형사처벌을 받을 수도 있다. 이번 글에서는 개업공인중개사가 반드시 알아야 할 핵심 법률을 정리하여 설명하겠다.

1. 공인중개사법

(1) 공인중개사법의 목적

공인중개사법은 부동산 중개업의 질서를 확립하고, 공인중개사의 권리와 의무를 규정하여 국민의 재산권을 보호하기 위해 제정된 법률이다. 개업공인중개사는 이 법을 숙지하고 반드시 준수해야 한다.

(2) 개업공인중개사의 의무

◇ 중개사무소 등록 의무

• 중개업을 개설하기 위해서는 관할 시·군·구청에 중개사무소를 등록해야 한다.
• 등록 없이 중개업을 운영하면 무등록 중개행위로 간주하 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처 수 있다.

◇ 보증보험 및 공제 가입 의무

• 미가입 시 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있다.
• 소비자의 피해 보상을 위해 최소 1억 원 이상의 보증보험 또는 공제에 가입해야 한다.

◇ 중개보수 한도 준수

• 중개보수(수수료)는 법령에서 정한 한도를 초과하여 받을 수 없다.
• 초과 요구 시 과태료 및 행정처분을 받을 수 있음.

(3) 금지 행위

X 이중계약서 작성 금지: 탈를 목적으로 실제 거래가격과 다르게 계약서를 작성하면 처벌받을 수 있다.
X 과장 광고 금지: 실재하지 않는 부동산을 광고하거나 허위 정보를 제공하는 행위는 법적 처벌 대상이다.

X 담보 제공 행위 금지: 개업공인중개사가 직접 부동산 매매대금이나 임대차 보증금을 보증하는 것은 불법이다.

2. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률

부동산 거래의 투명성을 확보하고, 탈세 및 불법 거래를 방지하기 위해 부동산 거래신고법이 시행되고 있다.

(1) 부동산 거래 신고 의무

◇ 거래 후 30일 이내 신고 필수

• 부동산 매매 계약이 체결되면 30일 이내에 거래 신고를 해야 한다.
• 신고하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.
• 신고 대상: 매매 계약, 증여 계약 등 (임대차 계약은 해당 없음)

◇ 실거래가 신고제도

• 거래 신고 시 실제 거래 가격을 신고해야 하며, 허위 신고 시 3천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있다.

◇ 부동산 계약서 작성 시 주의 사항

• 매수, 매도인의 신분증을 반드시 확인하고, 위조된 서류 여부를 꼼꼼히 점검해야 한다.
• 계약서에는 중개보수, 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 등을 명확히 기재해야 한다.

3. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법

부동산 임대차 계약을 중개할 때는 반드시 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 숙지해야 한다.

(1) 주택임대차보호법

◇ 계약갱신청구권 : 세입자는 2년 계약 만료 후 1회에 한해 추가 2년 계약 연장을 요구할 수 있다.

◇ 최우선변제권 : 보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 경매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있다.

◇ 전입신고 및 확정일자 

• 대항력이란, 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리다
• 세입자는 전입신고 및 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 가질 수 있다.

(2) 상가건물임대차보호법

◇ 계약갱신요구권

• 세입자는 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있다.
• 집주인은 정당한 사유가 없으면 갱신을 거부할 수 없다.

◇  임대료 증액 제한 : 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한된다.

◇ 권리금 보호 :  기존 세입자가 신규 세입자로부터 권리금을 받을 권리를 보호한다.

4. 부동산 등기법

부동산 등기는 거래의 안전성을 위해 필수적인 절차이며, 개업공인중개사는 등기의 기본 개념을 이해하고 있어야 한다.

◇ 등기부등본의 구성

• 갑구: 소유권 관련 사항
• 을구: 저당권 및 근저당권 관련 사항
• 병구: 기타 권리 사항

◇ 근저당권 설정 시 주의사항

• 근저당권이 설정된 부동산은 담보 대출이 걸려 있을 가능성이 크므로 거래 시 주의해야 한다.

◇ 가등기 및 예고등기

• 예고 등기는 소송 중인 부동산임을 표시하는 등기로, 소유권 변동에 영향을 줄 수 있다.
• 가등기는 부동산의 소유권 이전을 위한 예약 상태를 의미한다.

5. 부동산 세법 (취득세, 재산세, 양도소득세)

부동산 거래 시 세금 계산을 정확히 하지 않으면 고객과의 분쟁이 발생할 수 있다. 개업공인중개사는 기본적인 세법 지식을 갖추고 있어야 한다.

(1) 취득세

◇  부동산을 취득할 때 부과되는 세금
◇  주택의 취득세율

• 1주택: 1~3%
• 2주택: 8%
• 3주택 이상: 12%

(2) 재산세

◇  매년 6월 1일을 기준으로 부동산 소유자에게 부과됨
◇  주택, 상가, 토지에 대해 각각 부과

(3) 양도소득세

◇  부동산을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금

◇  1주택자는 2년 이상 보유 시 비과세 혜택 가능
◇  보유 기간 및 주택 수에 따라 세율이 달라짐