공인중개사 시험의 필수 암기

1. 공인중개사법령에서 필수 암기 사항

공인중개사법은 공인중개사의 자격, 등록, 의무, 책임 등을 규정한 법령으로, 시험에서 출제 빈도가 높다. 다음은 반드시 암기해야 할 주요 내용이다.

(1) 공인중개사의 의무

• 중개대상물 확인·설명 의무: 거래 당사자에게 부동산의 권리관계 및 상태를 성실히 설명해야 한다.
• 금지 행위 : 이중계약서 작성, 허위광고, 부당한 금품 수수 등의 행위가 금지된다.
• 계약서 작성·교부 의무: 모든 중개 계약에 대해 서면 계약서를 작성하고, 거래 당사자에게 교부해야 한다.

(2) 중개보수 및 수수료

• 중개보수는 법정 상한 요율이 있으며, 지역별로 차이가 있을 수 있다.
• 중개보수 계산 시 매매와 임대차 거래의 요율을 정확히 암기해야 한다.

(3) 개업공인중개사의 등록 요건

• 공제조합에 가입하여 보증금을 예치해야한다.
• 일정한 자본금과 사무소가 필요하며, 등록 후 반드시 실무교육을 이수해야 한다.

2. 부동산학개론에서 필수 암기 사항

부동산학개론은 공인중개사 시험에서 가장 기초적인 과목으로, 부동산의 개념과 특성, 경제적 분석, 시장 이론 등을 다룬다. 암기할 내용이 많지만, 개념을 정확히 이해하면 보다 쉽게 접근할 수 있다.

(1) 부동산의 개념과 특성

 

• 물리적 특성
  • 부동성(Immobililty): 부동산은 한곳에 고정되어 있어 이동할 수 없다.
  • 영속성(Durability): 부동산은 시간이 지나도 사라지지 않고 장기간 존재한다.
  • 개별성(Uniqueness): 동일한 부동산은 존재하지 않으며, 위치와 특성이 모두 다르다.
• 경제적 특성
  • 희소성(Scarcity): 토지는 한정된 자원이며, 공급이 제한적이다.
  • 부증성(Fixity of supply): 토지는 인위적으로 추가 공급할 수 없다.
  • 용도의 다양성(Multipurpose use): 동일한 부동산이라도 다양한 용도로 활용될 수 있다.

 

(2) 부동산 시장의 특징

• 국지성(Locality): 부동산은 특정 위치에 고정되어 있어, 시장이 지역적으로 형성된다.
• 비표준화(Standardization이 어려움): 각 부동산의 특성이 달라서 비교가 어렵다.
• 비탄력성(Inelasticity): 단기간에 공급을 늘리기 어렵고, 수요와 공급이 즉각적으로 변하지 않는다.

(3) 부동산 투자 분석

• 수익률 공식은 순수익을 투자금액으로 나눈뒤 100을 곱한다.
• 순현가법(NPV, Net Present Value): 투자로부터 기대되는 미래 수익을 현재 가치로 환산하여 평가하는 방법이다.
• 내부수익률(IRR, Internal Rate of Return): 투자에 대한 수익성을 나타내는 지표이다.

3. 민법 및 민사특별법에서 필수 암기 사항

(1) 물권법

㉮ 소유권

소유권은 부동산을 독점적으로 사용하고 처분할 수 있는 권리로, 민법상 가장 기본적인 권리이다. 소유권자는 해당 부동산을 사용, 수익, 처분할 수 있으며, 타인의 간섭 없이 자유롭게 이용할 수 있다. 다만, 법률에 의해 공공복리를 위한 제한이 가해질 수 있으며, 대표적으로 도시계획법이나 건축법 등에서 일정한 규제를 받는다. 또한, 소유권을 취득하는 방법에는 원시취득(신축, 점유취득시효 등)과 승계취득(매매, 상속 등)이 있으며, 이를 정확히 이해해야 한다. 시험에서는 부동산 소유권 취득 방법과 제한 사항이 자주 출제된다.

㉯ 담보물권

담보물권은 채권자가 자신의 채권을 안전하게 확보하기 위해 채무자의 재산을 담보로 설정하는 권리를 의미한다. 

• 저당권: 채무자가 채무를 변제하지 못할 경우, 저당권자가 담보로 제공된 부동산을 경매에 부쳐 변제받을 수 있는 권리이다. 저당권은 등기해야 효력이 발생하며, 대표적으로 주택담보대출 시 금융기관이 설정하는 저당권이 있다.
• 유치권: 타인의 물건을 점유하고 있는 자가 일정한 조건하에서 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 반환하지 않을 권리이다. 예를 들어, 건설업자가 공사를 마쳤으나 공사비를 받지 못한 경우, 건물을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있다.
• 질권: 동산이나 유가증권 등을 담보로 제공하고, 채무자가 변제하지 않으면 해당 물건을 처분하여 채권을 변제받을 수 있는 권리이다. 부동산에서는 권리질권이 적용될 수 있으며, 전세권이나 임차권을 담보로 설정하는 경우가 있다.

㉰ 용익물권

용익물권은 특정 목적을 위해 타인의 부동산을 사용할 수 있는 권리이다.

• 지상권: 타인의 토지 위에 건물을 신축하거나 유지하기 위해 사용하는 권리로, 지상권자는 해당 토지를 사용할 수 있지만, 소유권자는 아니다.
• 지역권: 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리로, 예를 들어 도로를 개설할 수 있는 권한 등이 포함된다.
• 전세권: 일정한 금액을 지급하고 타인의 건물이나 토지를 일정 기간 동안 사용하면서, 해당 금액을 반환받을 권리가 있는 권리이다.

(2) 계약법

㉮ 매매계약의 필수 요소

부동산 매매계약이 성립하기 위해서는 다음과 같은 요소가 반드시 포함되어야 한다.

• 계약 당사자: 매도인과 매수인의 신원이 명확해야 한다.
• 목적물: 매매 대상이 되는 부동산의 명확한 표시(소재지, 면적, 용도 등)가 필요하다.
• 대금: 매매 가격과 지급 방식(일시불, 할부, 대출금 포함 여부 등)을 명시해야 한다.
• 계약 성립 요건: 계약금, 중도금, 잔금의 지급 일정 및 소유권 이전 시점 등을 구체적으로 규정해야 한다.

시험에서는 부동산 매매계약의 필수 요소와 계약 해제 요건 등이 자주 출제된다.

㉯ 임대차 계약

부동산 임대차 계약은 주거용 또는 상업용 부동산을 일정한 기간 동안 임대하는 계약을 의미하며, 관련 법률로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 있다.

• 주택임대차보호법: 임차인의 보호를 위해 최저보장기간(2년)과 보증금 반환 보호 규정 등이 포함되어 있다.
• 상가건물임대차보호법: 상가 임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위해 계약 갱신 요구권(최대 10년 보장)과 권리금 보호 규정이 포함되어 있다.

(3) 가등기담보 및 부동산 등기법

㉮ 등기부등본의 구성

• 갑구(소유권): 부동산의 소유권 변동 사항이 기록되는 부분으로, 소유권 이전 등기가 이루어진 내역이 포함된다.
• 을구(저당권): 저당권, 전세권 등의 담보물권이 등재되는 부분으로, 채권자의 권리 확보 여부를 확인할 수 있다.
• 병구(기타 권리): 임차권, 가등기, 압류, 가처분 등의 기타 권리 사항이 기재되는 항목이다..

㉯ 가등기담보

가등기담보란, 채권자가 채무자로부터 일정한 담보를 확보하기 위해 부동산을 담보로 설정하는 방법이다. 이는 주로 채권 회수를 목적으로 하며, 법적으로 정당한 절차를 거쳐야 한다.

• 가등기의 개념: 가등기는 본등기의 순위를 확보하기 위해 설정하는 사전적인 등기이다. 예를 들어, 부동산 매매계약을 체결했지만 소유권 이전을 나중에 하기로 한 경우, 매수인의 권리를 보호하기 위해 가등기를 설정할 수 있다.
• 가등기담보와 저당권의 차이 : 가등기담보는 본래 소유권 이전을 전제로 하지만, 저당권은 채무자가 변제하지 못할 경우에만 담보권자가 해당 부동산을 처분할 수 있다.
• 가등기담보권의 기능: 부동산을 담보로 제공하되, 실제 소유권이 이전되지 않은 상태에서 채권자가 채권을 확보할 수 있도록 하는 역할을 한다.

4. 부동산 공법에서 필수 암기 사항

부동산 공법은 공인중개사 시험에서 매우 중요한 과목 중 하나이며, 법률의 내용을 정확하게 이해하고 암기하는 것이 필요하다. 특히, 부동산 관련 법률은 조문이 많고 복잡하기 때문에 핵심적인 내용을 체계적으로 정리하여 암기해야 한다. 

(1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법)

국토계획법은 토지를 이용하는 데 있어 가장 기본적인 법률로, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등의 개념을 반드시 숙지해야 하고, 각각의 특징과 적용되는 규제를 암기해야한다.

• 용도지역: 토지를 어떻게 사용할 것인지에 대한 기본적인 구분으로, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 있다.
• 용도지구: 용도지역 안에서 토지의 활용도를 더욱 세분화하는 개념으로, 경관지구, 방재지구, 개발진흥지구 등이 있다.
• 용도구역: 특정 지역의 토지 이용을 더욱 엄격하게 제한하는 제도로, 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역 등이 있다.

(2) 도시개발법 및 정비사업 관련 법령

도시개발법과 도시 및 주거환경정비법은 도시를 개발하거나 재개발·재건축하는 경우 적용되는 법률이다. 시험에서는 정비사업의 종류와 절차를 이해하고 있어야 한다.

• 정비사업의 종류 : 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업이 있으며, 각각의 목적과 시행 방식이 다르다.
• 재개발 vs. 재건축
  • 재개발사업: 노후된 건축물을 철거하고 새로운 건물을 건설하는 사업으로, 주로 저층 주거지역에서 이루어진다.
  • 재건축사업: 일정 기준 이상의 노후된 아파트나 공동주택을 철거하고 다시 건설하는 사업이다.
    이러한 차이를 명확히 이해하고 암기하는 것이 중요하다.

(3) 건축법의 주요 개념

• 건폐율과 용적률:
  • 건폐율: 대지면적 대비 건축면적의 비율로, 건물이 차지하는 면적의 최대 한도를 의미한다.
  • 용적률: 대지면적 대비 연면적의 비율로, 건물이 몇 층까지 지을 수 있는지를 결정하는 중요한 요소이다.
• 건축허가와 신고 대상:
  • 허가 대상과 신고 대상의 차이를 명확히 이해해야한다.
  • 일정 규모 이상의 건축물은 허가가 필요하며, 규모가 작은 건축물은 신고만으로 가능하다.

(4) 기반시설과 개발행위허가

• 기반시설 : 도로, 상하수도, 전기, 공원 등의 기반시설이 제대로 갖추어져야 개발이 가능하다.시험에서는 개발행위허가의 대상과 허가 절차, 예외적인 경우 등을 암기해야 한다.
• 개발행위허가: 토지의 형질 변경, 건축물의 건축, 토지 분할, 공작물 설치 등을 할 경우 개발행위허가를 받아야 한다.

5. 부동산 세법에서 필수 암기 사항

부동산 세법은 부동산 거래, 보유, 처분 시 적용되는 세금에 대한 내용을 다루는 중요한 과목이다. 공인중개사 시험에서는 각 세금의 특징과 부과 기준, 세율을 정확하게 이해하고 있어야 한다. 

(1) 취득세

부동산을 취득할 때 부과되는 지방세로, 부동산을 매매, 증여, 상속 등을 통해 취득하는 경우 납부해야 한다.

• 과세표준: 부동산의 취득가액
• 세율: 주택의 가격과 면적에 따라 1~3%의 세율이 적용됨 (일반적으로 2.3%)
• 중과세 대상: 법인이 주택을 취득하는 경우나 다주택자가 추가로 주택을 취득하는 경우 세율이 증가함.
  시험에서는 주택의 가격별 세율과 중과세 적용 기준을 정확히 암기해야 한다.

(2) 재산세

부동산을 보유하고 있을 때 매년 부과되는 지방세이다.

• 과세 대상: 토지, 건축물, 주택 등
• 과세 기준일 : 매년 6월 1일 현재 소유자가 납세의무자가 된다.
  시험에서는 재산세의 과세 기준일과 세율 적용 기준을 암기해야 한다.
• 세율: 토지와 건물의 용도에 따라 0.1%~0.4%의 세율이 적용됨.

(3) 양도소득세

부동산을 매도하여 차익을 얻었을 때 부과되는 국세로, 양도차익(매도가액 - 취득가액)에 대해 부과된다.

• 세율: 보유 기간 및 양도 대상에 따라 차등 적용됨.
  • 일반세율: 6%~45%
  • 조정대상지역 내 다주택자는 60%까지 중과 가능
• 비과세 및 감면 요건: 1세대 1주택의 경우 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있음.
  시험에서는 양도소득세 계산 방법과 중과세율 적용 기준을 반드시 숙지해야 한다.

(4) 종합부동산세

일정 기준 이상의 고가 부동산을 보유한 경우 부과되는 세금으로, 재산세와 별도로 부과된다.

• 과세 기준: 1세대 1주택자는 공시가격 11억 원 초과 시 과세 대상이 됨.
• 세율: 과세표준에 따라 0.5%~6%의 누진세율 적용
  시험에서는 종합부동산세의 과세 기준과 세율을 정확히 암기해야 한다.

(5) 부가가치세

부동산 거래 시 부과되는 간접세로, 주로 상업용 부동산 거래에서 발생한다.

• 과세 대상: 상가, 오피스텔, 업무용 건물 등
• 비과세 대상: 주택 매매 및 임대는 부가가치세가 면제됨.시험에서는 과세 대상과 면세 대상의 구분을 정확히 이해해야 한다.